תחומי עיסוק > נדל"ן

מכירה או רכישה של דירה נחשבת כאחת מהעסקאות החשובות שעושה אדם. כיצד צריכים להיערך לעיסקה כזו? מהם הפרטים שיש למסור לקונה הדירה בזמן המשא ומתן, ומה חייב הקונה לברר לפני שהוא מסכים לחתום על החוזה?

מהו המידע שעל המוכר למסור לקונה במהלך המו"מ? האם המוכר חייב למסור לקונה כל מידע בנוגע לדירה? האם העובדה שהקונה בדק את הדירה מספיקה כדי למנוע ממנו טענה כלשהי בנוגע לתקלות שהתגלו בדירה לאחר החתימה על החוזה או מסירת המפתח?

בדרך כלל המוכר יצהיר בחוזה, כי הנכס העומד למכירה נבנה בהתאם להיתר בנייה, וכי לא ידוע לו על חריגות בנייה כלשהן או על פגם נסתר בנכס (בעיות איטום, רטיבויות, אינסטלציה מפגע רעש בלתי סביר). לעומתו, יצהיר הקונה, כי בדק את הנכס גם פיזית וגם ברשויות השונות, או כי הוא מסכים לרכוש את הדירה "כמו שהיא" ובלשון משפטית As is.

יד הקונה על העליונה

לימים מתגלה כי המוכר לא הצהיר על חריגת בניה והקונה לא בדק בפועל? מי אחראי לתוצאה העגומה הנובעת מכך?

לבית המשפט מגיעות תביעות רבות העוסקות בשאלות אלה. זה לא מכבר קבע בית המשפט כי בעימות שבין מוכר-מפר שלא גילה לקונה עובדות מסוימות על הנכס – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן (אפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה.

זהירותו של הקונה חשובה וראויה אך אינה פוטרת את המוכר מחובתו לגלות עובדות מהותיות, ככל שהן מצויות בידיעתו. אותו קונה ייחשב כנפגע עקב הפרת חוזה בשל אי-התאמה והוא יהיה זכאי לביטול החוזה בצירוף השבת התשלומים ששילם, או לפיצויים מוסכמים מבלי שייוחס לו "אשם תורם" (ע"א 8068/11 עיני ואח' נ' שיפריס ואח')

נזכיר, כי חוק המכר מחייב את המוכר להצהיר בפני הקונה לא רק על בעיות שהוא ידע על קיומן בפועל, אלא גם על אלה שהיה עליו לדעת על קיומן. על כן, אם אין המוכר בטוח ביחס לדבר הנוגע לנכס עליו לציין זאת במפורש, ובשום פנים לא להסתיר זאת או לסמוך על הקונה שיבדוק בעצמו.

כך לדוגמה, ראוי כי המוכר יצהיר על קיומן של בניה בלתי חוקית, תוספת בניה ללא היתר, שימוש חורג, מטרד חריג המצוי בידיעת הכלל ועלול להשפיע על איכות החיים של הקונה, בעיות איטום, קיומה של מערכת אינסטלציה ישנה וכדומה. לאחר שהדבר הובא לידיעתו, לא יוכל הקונה לטעון כלפי המוכר כי הטעה אותו.

במקרה שבו הצדדים עצמם קובעים כי המוכר חייב למסור את הנכס לקונה כאשר כל המערכות תקינות ופועלות כראוי, והקונה מוכיח כי לא כך נמסר לידיו הנכס - מדובר בהפרה של החוזה.

עם זאת, לא כל הפרה תיחשב להפרה יסודית של החוזה, המזכה בפיצוי מוסכם, ביטול החוזה והשבת הסכומים ששולמו. לשם כך יש להוכיח כי מדובר בהפרה כזו, שלו היה הקונה מודע לה לא היה קונה את הנכס.

גובה הפיצוי המוסכם בעסקאות מקרקעין יעמוד בדרך-כלל על כעשרה אחוזים מהמחיר החוזי. מדובר, אם כן בפיצוי משמעותי ביותר. לבית המשפט סמכות להפחית את הפיצוי המוסכם ביחס לשיעור הנזק, אולם הוא לא יזדרז לעשות כן. מאידך, הוא גם לא ימהר לפסוק סכום כה גבוה אם מסתבר, כי בהשקעה פחותה ניתן לפתור את הבעיה. במקרה כזה יפסוק בית המשפט את ההוצאות שיאלץ הקונה להוציא בפועל, כגון הוצאות תיקון, שכירות של דירה חלופית ועוגמת נפש.

אם מדובר במצב שלא ניתן לתיקון, בית המשפט עלול להורות על ביטול החוזה, השבת כספים ששולמו ובנוסף, גם תשלום פיצוי מוסכם.

נקודת המוצא היא כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו נחות לעומת זה של המוכר. לכן על המוכר לגלות לקונה כל מידע שיש בידיו בנוגע לנכס הנמכר, ובמידת האפשר אף להצהיר על כך בכתב.

הקונה, מצידו, צריך להעריך אם המידע מצדיק לשקול מחדש את העסקה או ש"אפשר לחיות איתו", שכן, בית המשפט לא יפסוק לו פיצוי אם ידע על מצב הנכס ובכל זאת בחר לרכוש אותו. על כן, במקרה שמובא בפני הקונה מידע המחייב שקילת העסקה מחדש כדאי שייוועץ עם בעלי מקצוע כמו שמאי מקרקעין טרם ההתקשרות.

ברכישת דירה מקבלן: לעיתים קרובות בחוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן, הקבלן קובע בחוזה, כי כל בקשה לשינוי בדירה יאפשר לו לדחות את המועד למסירת הדירה לכל הפחות בחודשיים. בית המשפט העליון קבע, כי אין תוקף לתנאי כזה. אם רוצה הקבלן לדחות את מועד המסירה עליו לציין את המועד החדש במפורש. הקונה יוכל לשלוט במועד כזה, וברצותו יבטל את בקשת השינוי כדי שמועד המסירה לא יידחה.

** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים